inloggen / registreer

Jurisprudentie

AD5779

Datum uitspraak2001-11-09
Datum gepubliceerd2001-11-19
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
Zaaknummers1331
Statusgepubliceerd

Conclusie anoniem

Nr. 1331 mr P.J. Wattel Derde Kamer B Onteigening Conclusie in de zaak: B.V. Maatschappij tot exploitatie van onroerende goederen "Verzicht" tegen De gemeente 's-Gravenhage Zitting 13 juli 2001 1 Feiten en procesverloop 1.1 De Gemeenteraad van 's-Gravenhage heeft op 28 mei 1998(1) op basis van art. 77, lid 1, 1e onderdeel van de Onteigeningswet in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting besloten tot onteigening, ten name en ten behoeve van de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de gemeente), van de volgende percelen: A. Noorderbeekstraat 105-107, huis/erf, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, sectie en nummer AM 2284 (grondplan GZ 8126, grondplannummer 13); B. Noorderbeekstraat 109-111, huis/erf, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, sectie en nummer AM 2282 (grondplan GZ 8126, grondplannummer 14); C. Noorderbeekstraat 113-115-117, huis/erf/poort/bovenwoning, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, sectie en nummer AM 2281 (grondplan GZ 8126, grondplannummer 15); D. Noorderbeekstraat 119, slachterij, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, sectie en nummer AM 2283 (grondplan GZ 8126, grondplannummer 16); E. Noorderbeekstraat 121, vernikkelinrichting/erf, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, sectie en nummer AM 7990 (grondplan GZ 8126, grondplannummer 19); F. Noorderbeekstraat 131-133, huis/erf, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, sectie en nummer AM 2278 (grondplan GZ 8126, grondplannummer 20); G. Noorderbeekstraat ongenummerd, poort/erf, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, sectie en nummer AM 2285 (grondplan GZ 8126, grondplannummer 44) H. Noorderbeekstraat 98, appartement, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, sectie en nummer AM 6750 A-2 (grondplan GZ 8126, grondplannummer 47) 1.2 De eigenaar van deze onroerende zaken resp. rechten is volgens de Kadastrale registratie de B.V. maatschappij tot exploitatie van onroerende goederen Verzicht te 's-Gravenhage (hierna Verzicht). 1.3 De Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) heeft bij vonnis van 31 maart 2000 drie deskundigen benoemd voor opneming en schadebegroting. 1.4 Bij tussenvonnis van 1 augustus 2000 heeft de Rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van de genoemde zaken en rechten en een voorschot op de schadeloosstelling vastgesteld, gebaseerd op het deskundigenrapport. Bij het thans door Verzicht bestreden (eind)vonnis van 31 januari 2001 heeft de Rechtbank de aan Verzicht toe te kennen schadeloosstelling vastgesteld op f 776.997 plus belastingschade P.M. plus enige renten en kosten. 2 Het middel 2.1 Verzicht stelt in cassatie een middel voor dat drie klachten bevat. 2.2 Het gaat met name om een afrek van 20% wegens ongesplitst die de Rechtbank, op advies van deskundigen, heeft toegepast. In de opvatting van de deskundigen - en in hun voetspoor de Rechtbank - gaat er een waardedrukkend effect uit van de omstandigheid dat de desbetreffende panden niet (juridisch) gesplitst zijn. De Rechtbank heeft dit oordeel als volgt gemotiveerd: "De rechtbank is voorts met de deskundigen van oordeel dat het al dan niet gesplitst zijn van een pand invloed heeft op de waarde van dat pand. Ook al is er een tendens tot samenvoegen van gesplitste panden, dat betekent nog niet dat een feitelijk maar niet juridisch gesplitst pand evenveel waard is als een feitelijk én juridisch gesplitst pand. Bij verkoop als één woning zouden de panden van Verzicht immers nog geschikt moeten worden gemaakt voor bewoning als één geheel, hetgeen aanzienlijke kosten meebrengt. Voor zover Nelisse en Van Deursen geen rekening houden met het ongesplitst zijn van de panden, hanteren zij derhalve een onjuist uitgangspunt. Nu de onderhavige panden niet gesplitst zijn en dit een waardedrukkend effect heeft, is terecht een aftrek van 20% toegepast." Hiertegen richt Verzicht de navolgende klachten: 2.3 De Rechtbank is onvoldoende ingegaan op - is onvoldoende gemotiveerd voorbijgegaan aan - de door Verzicht ingeschakelde experts Nelisse en De Lange die ten aanzien van Noorderbeekstraat 113-115-117 het navolgende rapporteerden: "Deskundigen hebben hier om voor ondergetekenden onbegrijpelijke redenen de 20%-regeling gehanteerd. Ongeacht de juistheid van deze methodiek komt het ondergetekenden voor dat hier een onjuiste redenering is gevolgd. Immers, het gaat hier om bovenwoningen, gelegen boven een poort. Notariële informatie heeft ondergetekenden geleerd, dat deze woningen in horizontaal eigendom kunnen worden gesplitst. Derhalve komen deze woningen niet in aanmerking voor een verlaging met 20% van de leegwaarde." 2.4 Volgens Verzicht behoeft voorts nadere motivering het door de Rechtbank van de deskundigen overgenomen oordeel dat het waardedrukkende effect van niet-gesplitst zijn van de onteigende panden op 20% zou moeten worden gewaardeerd. Volgens Verzicht zijn de panden niet beter verkoopbaar in gesplitste dan in ongesplitste staat, aangezien het niet gaat om portiekwoningen maar om hele huizen met twee afzonderlijke woonunits die gemakkelijk bij elkaar getrokken kunnen worden en gezamenlijk bijvoorbeeld goed als één woonhuis voor een meergeneratiefamilie kunnen dienen. 2.5 De Rechtbank had zich volgens Verzicht voorts behoren af te vragen (en haar vonnis dienaangaande van motivering behoren te voorzien) waarom een niet-gesplitst pand maar liefst 20% in waarde achterblijft bij gesplitst onroerend goed. De Rechtbank heeft niet gemotiveerd of deze waardedaling veroorzaakt wordt door kadastraal recht en notariskosten (die minder bedragen dan 20%) of door andere omstandigheden. De door de Rechtbank aangenomen waardevermindering wegens ongesplitst is onbegrijpelijk in het licht van de omstandigheid dat de rechtbank er (terecht) van is uitgegaan dat de desbetreffende panden feitelijk zijn gesplitst. 2.6 De aftrek kan volgens Verzicht ook niet gegrond worden op de slechte staat van onderhoud die verkrijging van een splitsingsvergunning begrotelijk zou maken als gevolg van de daaraan verbonden bouwkundige en onderhoudsvoorwaarden, waarbij Verzicht bovendien stelt dat Noorderbeerkstraat 113-117 "zonder meer" (zonder vergunning) gesplitst zou kunnen worden. De slechte staat van onderhoud en de matige bouwkundige staat van de woningen was immers reeds door de deskundigen verdisconteerd in de bepaling van de ongesplitste waarde van de woningen. De Rechtbank had deze dubbeltelling ofwel ongedaan moeten maken ofwel moeten motiveren. 3 De ontwikkeling van het geschil 3.1 De door de Rechtbank aangewezen deskundigen hebben in hun conceptrapport(2) bij het bepalen van de verkoopwaarde van de onroerende zaken een aftrek wegens ongesplitst toegepast van 20% van de waarde bij afzonderlijke verhandelbaarheid. In dat conceptrapport is niet nader toegelicht waarom de aftrek werd toegepast, noch waarom hij op 20% werd gesteld. 3.2 De gemeente verenigde zich met het concept-deskundigenrapport voor wat betreft de geadviseerde waarde inclusief de toepassing van de 20% aftrek(3). 3.3 Verzicht achtte de aftrek van 20% onterecht(4). Niet-gesplitst-zijn is volgens haar niet waardeverminderend. Integendeel. Ook de gemeente was blijkens haar plannen voornemens om ter plaatse eengezinshuizen te doen bouwen, juist omdat daar grote, steeds toenemende vraag naar bestond en het aanbod gering was(5). Eengezinshuizen zouden het volgens de belanghebbende beter doen dan gesplitste panden. Voorts zou een feitelijk gesplitst, maar juridisch ongesplistst huis goed in de markt liggen bij de toenemende groep personen die in driegeneratiesverband willen wonen zonder op elkaars lip te zitten. 3.4 Het op verzoek van Verzicht opgestelde taxatierapport van Nelisse en De Lange van Nelisse makelaars van 12 oktober 2000(6) bestrijdt de methode en de redenering van de deskundigen: "De deskundigen stellen de waarde van de Noorderbeekstraat 105-107 op f 120.000,-- (pagina 10), waarbij zij een aftrek toepassen van 20% voor het feit dat de woningen niet zijn gesplitst in appartementsrechten. Het ontgaat ondergetekenden waarom deze aftrek is toegepast, aangezien een beneden- en bovenhuis, die leeg worden aangeboden, dikwijls tot één geheel worden samengevoegd, danwel dat een familie van drie generaties hier gezamenlijk en toch afzonderlijk wonen. Ondergetekenden zijn van mening dat de onderhandse verkoopwaarde van bovengenoemde onroerende zaken kan worden gesteld op f 165.000,--. (....) Noorderbeekstraat 113-115-117: deskundigen hebben hier om voor ondergetekenden onbegrijpelijke redenen de 20%-regelig gehanteerd. Ongeacht de juistheid van deze methodiek komt het ondergetekenden voor dat hier een onjuiste redenering is gevolgd. Immers, het gaat hier om bovenwoningen, gelegen boven een poort. Notariële informatie heeft ondergetekenden geleerd dat deze woningen in horizontaal eigendom kunnen worden gesplitst. Derhalve komen deze woningen niet in aanmerking voor een verlaging met 20% van de leegwaarde.(...) 3.5 In hun definitieve rapport hebben de deskundigen de 20% aftrekwegens ongesplitst gehandhaafd. Zij hebben op Verzichts bezwaren als volgt gereageerd(7): "In reactie op het concept-rapport stelt Mr van Heijningen dat de werkelijke waarde van de panden (aanzienlijk) hoger zou zijn, zulks mede onder verwijzing naar een rapport van Nelisse Makelaars o.g. d.d. 12 oktober 2000. Belangrijkste punt van kritiek betreft de door deskundigen toegepaste aftrek ingeval het om niet-gesplitste panden gaat. Deskundigen zijn van mening dat het al dan niet gesplitst zijn inderdaad een factor is, van belang bij de (handels)waarde, en handhaven derhalve onverkort hun waardering." 3.6 De Gemeente voegde hieraan bij pleitnota het volgende toe(8): "9. De Gemeente is, met Deskundigen, van mening dat de aftrek ongesplitst wel degelijk op zijn plaats is. Dit in ieder geval nu waardering van de aan de orde zijnde perceelsgedeelten plaatsvindt als afzonderlijke woningen waarbij de optelsom van de geadviseerde waarden voor de beneden- en bovenwoningen hoger uitkomt dan wanneer het pand als één geheel, ongesplitst, zou zijn gewaardeerd." 3.7 De eveneens op verzoek van Verzicht rapporterende taxateur Van Deursen van HRS Makelaardij BV(9) waardeert hoger dan de deskundigen en steunt het standpunt van Verzicht: "Vermeldenswaard is nog dat de woningen, indien deze afzonderlijk zullen worden verkocht (na splitsing) minder opbrengst zullen hebben." 3.8 Mr Van Heijningen merkt in zijn pleitnoties(10) namens Verzicht op: "2. De aftrek van 20% omdat de panden niet gesplitst zijn. Verzicht was destijds de eerste in Nederland die panden gesplitst verkocht en zelf hypotheken c.q. financieringen daarbij verstrekte. Omdat de banken en/of financiële instituten er geen dekking in zagen, heeft Verzicht daarvan in dit geval (..) afgezien, daar het om een goede belegging ging en de hele panden beter in de markt verkoopbaar waren. Het gaat hier niet om portiekwoningen doch om hele huizen met twee afzonderlijke woonunits die gemakkelijk bij elkaar getrokken konden worden Met name de benedenwoning is niet van al te grote aard, zodat het bij elkaar een goed geheel als woonhuis vormt. Zulke huizen zijn als geheel altijd zeer courant en geliefd. Ziet producties 3 & 4, courantenberichten waaruit de voorkeur van grote woning blijkt. Gehele woning te Utrecht tegen hoge prijs als belegging aangeboden. Telegraaf: etagewoning worden samengevoegd om hen couranter te doen zijn. Onbegrijpelijk is het dat de deskundigen hun standpunt terzake zonder enige motivering handhaven. Bovendien was de litigieuze belegging met de sociale huurprijzen zeer gemakkelijk te verkopen en zou de opbrengst ten minste tussen de 17 x f. 90.900,-- en 19 x f. 90.900,-- = f. 1.545.300,-- en f. 1.727.100,-- liggen. Nadat de gemeente 's-Gravenhage splitsingen ging tegenwerken was niettemin afzonderlijke verkoop mogelijk. Het onderhavige bezit was afzonderlijk te verkopen door middel van verkoop van een pand in twee onverdeelde helften of via een coöperatieve vereniging. Waardevermindering wegens niet splitsing is dan ook gelet op alle omstandigheden en op wat is aangevoerd, ongegrond." 3.9 De Rechtbank heeft in haar eindvonnis niettemin het deskundigenrapport gevolgd en over de daarvan afwijkende taxaties van Nelisse en Van Deursen onder punt 7 opgemerkt: "(....) De deskundigen kunnen zich niet verenigen met de taxaties van Nelisse en Van Deursen. Deze rapporten zijn gemaakt na de onteigeningsdatum. Zij zijn van oordeel dat deze taxateurs onvoldoende de inwendige staat van de panden in de waardering tot uitdrukking hebben gebracht. Nu in de rapporten van Nelisse en Van Deursen niet vermeld staat hoe zij de bouwkundige staat en onderhoudstoestand hebben gewaardeerd, volgt de rechtbank de deskundigen dienaangaande." 3.10 De Rechtbank vond de taxaties van Nelisse en Van Deursen dus ongespecificeerd en ontijdig (na onteigeningsdatum) en werd er kennelijk niet door overtuigd. Zij overwoog vervolgens:(11) "(...) Verzicht (...) merkt (...) op dat door de deskundigen ten onrechte een aftrek wegens het niet gesplitst zijn van de panden is toegepast. De panden zijn door Verzicht niet gesplitst omdat de panden als geheel erg geliefd waren en dus beter verkochten. De panden waren echter ook zonder een juridische splitsing afzonderlijk te verkopen door middel van verkoop van een pand in twee onverdeelde helften of via een coöperatieve vereniging. Verzicht is derhalve van oordeel dat het niet gesplitst zijn van de panden geen waardedrukkend effect heeft en geeft aan dat de waarde van de panden volgens haar moet worden bepaald op een bedrag van f 1.072.500. (...) De rechtbank is voorts met de deskundigen van oordeel dat het al dan niet gesplitst zijn van een pand invloed heeft op de waarde van dat pand. Ook al is er een tendens tot samenvoegen van gesplitste panden, dat betekent nog niet dat een feitelijk maar niet juridisch gesplitst pand evenveel waard is als een feitelijk én juridisch gesplitst pand. Bij verkoop als één woning zouden de panden van Verzicht immers nog geschikt moeten worden gemaakt voor bewoning als één geheel, hetgeen aanzienlijke kosten meebrengt. Voor zover Nelisse en Van Deursen geen rekening houden met het ongesplitst zijn van de panden, hanteren zij derhalve een onjuist uitgangspunt. Nu de onderhavige panden niet gesplitst zijn en dit een waardedrukkend effect heeft, is terecht een aftrek van 20% toegepast. De rechtbank is het derhalve eens met de deskundigen dat zij op grond van het voorgaande hun waardering onverkort handhaven." 4 Beoordeling 4.1 In cassatie kunnen niet op juistheid (maar uitsluitend op motivering) getoetst worden de aan een waardebepaling ten grondslag liggende oordelen, noch de overwegingen waarop 's rechters keuze berust tussen een begroting van deskundigen en een tegenbegroting van door de belanghebbende aangetrokken deskundigen(12). 4.2 Verzicht meent dat de rechtbank een verkeerd feitelijk beeld heeft van het pand Noorderbeekstraat 113-117 (Verzichts eigen deskundigen hebben zich volgens Verzicht overigens eveneens "verkeken" op de feitelijke situatie,(13) en Verzichts beeld van het pand wordt op zijn beurt weersproken door de gemeente), dat de rechtbank een onjuiste redenering van de deskundigen heeft gevolgd met betrekking tot dat pand en dat haar oordeel over de waarde van dat pand nadere motivering vereiste, met name nu volgens Verzichts deskundigen Noorderbeekstraat 113-117 horizontaal gesplitst kon worden. Blijkens de schriftelijke toelichting houdt het middel mede in dat het pand zonder vergunning juridisch gesplitst kon worden. 4.3 Ik meen dat in cassatie niet in de geheel feitelijke vraag van de meest accurate omschrijving van Noorderbeekstraat 113-117 getreden kan worden, nog daargelaten of de accuratesse van die omschrijving uitmaakt voor de kwestie waar het Verzicht kennelijk om gaat, nl. de aftrek wegens ongesplitst. Niet in geschil is immers dat het pand juridisch ongesplitst was. Ik lees, anders dan Verzicht, in de rapportage van Nelisse/De Lange (zie 3.4) geenszins dat er voor Noorderbeekstraat 113-117 geen splitsingsvergunning nodig zou zijn. De Rechtbank kennelijk ook niet. Dat is bepaald niet onbegrijpelijk en overigens een feitelijke kwestie. Verzichts lezing van Nelisses rapport komt mij juist onaannemelijker voor. Ik zie niet in dat de Rechtbank Nelisse's niet-toegelichte mededeling dat niet nader omschreven "notariële informatie" (?) geleerd zou hebben dat "deze woningen" (Noorderbeekstraat 113-117) "in horizontaal eigendom kunnen worden gesplitst" niet anders op zou kunnen vatten dan inhoudende dat geen splitsingsvergunning nodig zou zijn (en dus geen - begrotelijke - voorwaarden gesteld zouden worden door de gemeente). Zo'n lezing is juist onaannemelijk, zoals ook blijkt uit de schriftelijke toelichting van de gemeente. De door Verzicht in cassatie gebruikte zinsnede "zonder meer, d.w.z. zonder daartoe strekkende vergunning" (blz. 3 schriftelijke toelichting, punt 2.2) komt in de door Verzicht zelf geciteerde alinea van het rapport van Nelisse/De Lange niet voor. 4.4 Verzicht lijkt in klacht 1 en de schriftelijke toelichting daarop overigens slechts het oog te hebben op een afsplitsing van de (ongesplitste) bovenwoning Noorderbeekstraat 117 van de zich daaronder bevindende poort, terwijl zowel de rapportage van Nelisse als de overwegingen van de Rechtbank - mijns inziens terecht - betrekking hebben op het gehele (ongesplitste) pand Noorderbeekstraat 113-117 (drie woningen en een poort), dus ook op de juridische ontvlechting van de drie woningen van elkaar. Klacht 1 lijkt dus bovendien feitelijk een feitelijk oordeel te bestrijden dat er feitelijk niet is. Verzicht stelt wel dat uit de omschrijving in het vonnis zou blijken dat het bij Noorderbeekstraat 113-117 om slechts één bovenwoning boven een poort zou gaan, nl. om Noorderbeekstraat 117, maar dat lijkt mij niet alleen een onbegrijpelijke stelling, maar ook een feitelijk onjuiste. De gemeente heeft Verzichts in cassatie betrokken feitelijke stellingen feitelijk weersproken (schriftelijke toelichting mr Salomons, punten 5 en 7). 4.5 De Rechtbank gaat weliswaar inderdaad, zoals Verzicht ten slotte onder klacht 1 stelt, niet apart in op de vraag of ook voor Noorderbeekstraat 113-117 de aftrek van 20% moet gelden, maar volgt het advies van de deskundigen. De motivering van de 20%-aftrek bij de waardering van de andere panden geldt echter mijns inziens ook voor het pand Noorderbeekstraat 117. 4.6 Klacht 1 faalt daarom. 4.7 De tweede klacht richt zich tegen de volgens Verzicht gebrekkige motivering van het door de Rechtbank van de deskundigen overgenomen oordeel dat de panden ongesplitst minder waard zijn dan gesplitst. De deskundigen hebben de bezwaren van Verzicht tegen de aftrek wegens ongesplitst in hun beoordeling betrokken, maar die bezwaren in hun definitieve rapport afgewezen (zie 3.5). De rechtbank heeft deze afwijzing gevolgd, kennelijk met de gemeente (zie 3.6) en trouwens ook met Verzicht (schriftelijke toelichting, punt 3.1) ervan uitgaande dat de deskundigen de woningen in eerste instantie gewaardeerd hebben alsof zij afzonderlijk verkocht konden worden, waarna op de som van de aldus geschatte waarden een aftrek is toegepast wegens de onmogelijkheid van zo'n afzonderlijke verkoop. Klacht 2 houdt in wezen in dat de deskundigen of de Rechtbank al Verzichts stellingen over de ongesplitste verkoopbaarheid van de panden had moeten bespreken en weerleggen, met name die over de vraag naar "driegeneratiewoningen" met feitelijke splitsing. De rechtbank is echter niet gehouden op alle stellingen in te gaan. Weliswaar hebben noch de deskundigen, noch de Rechtbank veel motivering onder hun waardering gelegd, maar in de eerste plaats is een waardering nu eenmaal een waardering (de waardering door Verzichts makelaar Van Deursen is minder onderbouwd dan die van de deskundigen), en in de tweede plaats is het oordeel van de Rechtbank geenszins onbegrijpelijk. Dat er vraag zou bestaan naar juridisch ongesplitste (en dus slechts als één geheel aan te kopen) maar feitelijk gesplitste woningen, al dan niet als "driegenaratiewoning," is op zichzelf best mogelijk, maar, zoals Verzicht zelf suggereert ("achterstandsgebied", "multiculturele samenleving"), zijn degenen die daarvoor belangstelling zouden hebben, wellicht niet de meest kapitaalkrachtigen. 4.8 Ik acht voorts geenszins onbegrijpelijk dat de Rechtbank ervan uitgaat dat panden die in totaal groot zijn, maar bouwkundig en ook overigens feitelijk in drie kleine aparte woningen zijn verdeeld, minder makkelijk te verkopen zijn dan drie afzonderlijk verkoopbare apartementsrechten op woningen in hetzelfde pand. Verzicht stelt van splitsing afgezien te hebben omdat aan splitsing "niet of nauwelijks voordelen waren verbonden" (schriftelijke toelichting, punt 3.2). De kosten van de vergunning (die worden berekend per ontstaan appartement) en die van de splitsing zijn vermoedelijk inderdaad weinig aantrekkelijk, en ook de kosten van het voldoen aan de splitsingsvoorwaarden zullen begrotelijk zijn indien de staat van de panden, zoals in casu, "matig" tot "slecht" is en zij in een "achterstandsgebied" liggen. Maar daar gaat het niet om. De deskundigen hebben aanvankelijk gewaardeerd alsof de woningen wél afzonderlijk verkoopbaar zijn. Dat zijn zij echter niet zolang de genoemde kosten niet gemaakt zijn. Daarom moet een aftrek wegens ongesplitst op die aanvankelijke waardering toegepast worden. Verzicht lijkt feitelijke splitsing en juridische splitsing te verwarren. De omstandigheid dat een pand feitelijk gesplitst is en daardoor op zichzelf geschikt zou zijn voor juridische splitsing, wil geenszins zeggen dat de eigenaar dan ook zonder aanzienlijke kosten juridisch zou kunnen splitsen. 4.9 Klacht 2 faalt daarom eveneens. 4.10 Uit het bovenstaande vloeit voort dat ook klacht 3 grotendeels ongegrond is. Van klacht 3 resteert na het voorgaande nog de stelling dat de aftrek wegens ongesplitst in feite een dubbeltelling ten nadele van Verzicht inhoudt omdat de deskundigen (ook) bij hun aanvankelijke (afzonderlijke) waardering van de woningen reeds rekening hielden met de (deplorabele) staat van de woningen. Indien de vervolgens toegepaste aftrek van 20% zo hoog is als gevolg van het rekening houden met begrotelijke splitsingsvoorwaarden, dan worden de kosten van achterstallig onderhoud in feite tweemaal berekend, aldus Verzicht. 4.11 Aan Verzicht moet toegegeven worden dat de motivering waarom het aftrekpercentage op 20 gesteld wordt - zacht gezegd - niet uitbundig is. Vast staat wel dat het om woningen gaat van (ook bij afzonderlijke verkoop) zeer bescheiden waarde. De duurste woning wordt door de deskundigen - bij afzonderlijke verkoop, dus na splitsing - op f 77.500 geschat. 20% daarvan bedraagt f 15.500. Indien wij daarvan aftrekken de "vaste voet" aan kosten die een splitsing hoe dan ook (dus ook afgezien van door de gemeente eventueel gestelde voorwaarden inzake opheffing van de deplorabele staat van de panden) meebrengt (zie de opsomming in de schriftelijke toelichting van de gemeente, punt 8), dan resteert er - laten wij wat roepen: de helft - circa f 7.750 (of minder, bij de nog goedkopere woningen) die toegerekend zou kunnen worden aan fysieke splitsingvoorzieningen. Gezien de in het vonnis gegeven omschrijving van de bouwkundige en in- en uitwendige staat van de panden (uiteenlopend van "matig" tot "zeer slecht") en gezien de zich in het dossier bevindende foto's van de onteigende panden, is het volstrekt uitgesloten dat die f 7.750 (of minder) per woning het bedrag zou zijn waarvoor de woningen weer in een enigszins aanvaardbare bouwkundige en onderhoudsstaat gebracht zouden kunnen worden. Het is daarom geenszins onaannemelijk dat een dergelijk bedrag per woning nodig is om fysieke voorzieningen te treffen die los staan van de opheffing van het achterstallige onderhoud, en uitsluitend of voornamelijk betrekking hebben op de (fysieke) verzelfstandiging van de woningen. 4.12 Gezien het bovenstaande was de Rechtbank mijns inziens niet gehouden om, naast het vermelde in haar in 3.9 geciteerde overweging, expliciet te laten zien dat zij het risico van dubbeltelling onderkende, onderzocht en niet-aanwezig achtte. 4.13 Al meen ik met Verzicht dat de omvang van de aftrek wegens ongesplitst karig gemotiveerd is, faalt mijns inziens ook klacht 3. 5 Conclusie Ik geef u in overweging het beroep in cassatie te verwerpen. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden (a.-g.) 1 Bij besluit van 28 mei 1998, nr. 126, gedeeltelijk goedgekeurd bij het besluit van de Kroon van 2 november 1998 no. 98.005131 2 Blz. 10 en 11 van het rapport, rolnummer 00/1888 3 Brief van 13 oktober 2000 van Salomons Van der Valk advocaten aan de Commissie van Deskundigen. 4 Brief van 17 oktober 2000 van mr. L. van Heijningen namens Verzicht aan de Commissie van Deskundigen. 5 De belanghebbende heeft tevens een kopie van een bericht uit de Haagsche Courant van 14 oktober 2000 overgelegd waaruit blijkt dat er van de huizen die voorheen gesplitst waren in afzonderlijke boven- en benedenwoningen nu hele eengezinswoonhuizen zijn gemaakt naar de eis van deze tijd. 6 Overgelegd als acte bij pleidooi van Verzicht voor de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage, zitting Onteigeningskamer 18 december 2000, rolnr. 00/1888 7 Blz. 12 van de Deskundigen-Rapport, rolnummer 00/1888 8 Pleitnotitie voor Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage, zitting Onteigeningskamer 18 december 2000, rolnr. 00/1888 9 Overgelegd als acte bij pleidooi van Verzicht voor de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage, zitting Onteigeningskamer 18 december 2000, rolnr. 00/1888 10 Pleitnotitie voor Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage, zitting Onteigeningskamer 18 december 2000, rolnr. 00/1888 11 Punt 7 van de vonnis van 31 januari 2001 12 HR 10 januari 1979, nr 1035, NJO 1980/4 13 Zie schriftelijke toelichting mr Van Heijningen, punt 2.2.

Uitspraak

Nr. 1331 9 november 2001 JV in de zaak van B.V. Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen "Verzicht", gevestigd te 's-Gravenhage, eiseres tot cassatie, advocaat: mr. L. van Heijningen, tegen de Gemeente 's-Gravenhage, zetelende te 's-Gravenhage, verweerster in cassatie, advocaat: mr. K.T.B. Salomons. 1. Geding in feitelijke instantie 1.1. Nadat de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage bij beschikking van 31 maart 2000 op daartoe strekkend verzoek van de Gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet een rechter-commissaris en drie deskundigen had benoemd, heeft de Gemeente bij exploit van 16 juni 2000 de besloten vennootschap B.V. Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen "Verzicht" (hierna: Verzicht) doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage en in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten behoeve van de Gemeente van de in de dagvaarding nader omschreven onroerende zaken, van welke zaken Verzicht als eigenaar is aangewezen, en de bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling. 1.2. Bij vonnis van 1 augustus 2000, ingeschreven in de openbare registers op 25 september 2000, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling voor Verzicht vastgesteld op f 683.235. 1.3. Bij het thans bestreden eindvonnis van 31 januari 2001 heeft de Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor Verzicht bepaald op f 776.997, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van f 683.235, en op een rente van 4,5% per jaar over f 93.762 sedert 25 september 2000 tot 31 januari 2001, en de Gemeente veroordeeld tot betaling aan Verzicht van een bedrag van f 93.762 en de voornoemde rente, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 31 januari 2001 tot aan de dag der voldoening. Het bestreden vonnis is aan dit arrest gehecht. 2. Geding in cassatie 2.1. Verzicht heeft het eindvonnis van 31 januari 2001 bestreden met een uit drie onderdelen bestaand middel van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. 2.2. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. 2.3. Partijen hebben hun standpunten doen toelichten door hun advocaten. 2.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 13 juli 2001 geconcludeerd tot verwerping van het beroep. 2.5. Verzicht heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel 3.1. Het middel richt zich tegen de waardering door de Rechtbank van de onteigende onroerende zaken, in het bijzonder tegen de daarbij door de Rechtbank in navolging van de deskundigen toegepaste aftrek van 20 percent op de aan de onroerende zaken toe te kennen waarde wegens de omstandigheid dat de panden juridisch niet gesplitst zijn. De Rechtbank heeft in dit verband overwogen dat zij met de deskundigen van oordeel is dat het al dan niet gesplitst zijn van een pand invloed heeft op de waarde van dat pand, en dat, ook al is er een tendens tot samenvoeging van gesplitste panden, zulks nog niet betekent dat een feitelijk maar niet juridisch gesplitst pand evenveel waard is als een feitelijk én juridisch gesplitst pand, omdat bij verkoop als één woning de panden van Verzicht nog geschikt moeten worden gemaakt voor bewoning als één geheel, hetgeen aanzienlijke kosten meebrengt. 3.2. De Hoge Raad ziet aanleiding het tweede middelonderdeel als eerste te behandelen. Dit onderdeel voert aan dat de Rechtbank bij de waardering van de panden niet, althans niet zonder nadere motivering, van het vermelde waardedrukkende effect van 20 percent heeft mogen uitgaan. Het middelonderdeel faalt. De deskundigen hebben blijkens hun rapport de panden niet als geheel getaxeerd, maar de daarin gelegen wooneenheden afzonderlijk gewaardeerd en op de aldus getaxeerde waarde de bedoelde aftrek toegepast. Daarin ligt kennelijk besloten dat naar het oordeel van de deskundigen de hoogste waarde van de panden wordt gevonden bij verkoop in afzonderlijke eenheden, waarbij evenwel van het nog niet gesplitst zijn enige waardedruk uitgaat. De Rechtbank heeft zich verenigd met deze zienswijze van de deskundigen, die klaarblijkelijk is gebaseerd op hun kennis van de relevante marktomstandigheden en ervaring, en heeft het tegengestelde standpunt van Verzicht onjuist geacht. Dit oordeel kan als van feitelijke aard in cassatie niet op zijn juistheid worden onderzocht. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering, ook niet in het licht van de stellingen van Verzicht voor de Rechtbank, die de Rechtbank niet alle afzonderlijk behoefde te behandelen. De Rechtbank heeft zich blijkens het vonnis rekenschap gegeven van de tendens tot samenvoeging van gesplitste panden en derhalve kennelijk eveneens van het bestaan van enige vraag naar ongesplitste panden. De omstandigheid dat die vraag mede betrekking heeft op de door Verzicht bedoelde "driegeneratiewooneenheden", in welk geval de betrokken panden niet geschikt behoeven te worden gemaakt voor bewoning als één geheel, behoefde de Rechtbank niet ervan te weerhouden zich zonder nadere motivering aan te sluiten bij de zienswijze van de deskundigen, waarin immers besloten ligt dat bij verkoop van de panden als geheel niet de hoogste waarde wordt gevonden. 3.3. Voorzover het derde middelonderdeel op het tweede onderdeel voortbouwt, moet het het lot daarvan delen. Voor het overige klaagt het over onvoldoende motivering van het in 3.2 besproken oordeel doordat uit het vonnis niet blijkt dat de Rechtbank heeft onderkend dat bij de waardering de slechte staat van de betrokken woningen tweemaal in aanmerking is genomen, eerst bij de waardering van de woningen en vervolgens in de aftrek van 20 percent, bij welke aftrek volgens het middel rekening zal zijn gehouden met de omstandigheid dat aan het verlenen van de splitsingsvergunning tal van eisen plegen te worden verbonden met betrekking tot onderhoud en verbetering van het te splitsen object. Ook deze motiveringsklacht faalt. Het oordeel omtrent de omvang van het door de deskundigen - en in hun voetspoor door de Rechtbank - aangenomen waardedrukkende effect behoefde, als berustend op de ervaring en het intuïtief inzicht van de deskundigen, geen nadere motivering, in het bijzonder niet ten aanzien van de aard en de omvang van de in verband met een juridische splitsing te maken kosten van onderhoud en verbetering, aangezien die kosten in de visie van de deskundigen kennelijk slechts één van de oorzaken vormen waardoor gegadigden in het economische verkeer, ongeacht de staat van de betrokken panden, een lagere waarde toekennen aan juridisch ongesplitste panden. De aan het middel ten grondslag liggende veronderstelling dat de slechte onderhoudstoestand, ondanks de bij de deskundigen te veronderstellen deskundigheid, tweemaal in aanmerking zou zijn genomen, vindt geen steun in het vonnis en de stukken van het geding. Voor een verder feitelijk onderzoek naar de juistheid van die veronderstelling is in cassatie geen plaats. 3.4. Het eerste onderdeel van het middel betreft in het bijzonder de panden Noorderbeekstraat 113-115-117. Het mist feitelijke grondslag voorzover het uitgaat van de veronderstelling dat de Rechtbank heeft vastgesteld dat het bij deze panden slechts om één bovenhuis boven een poort gaat, omdat die vaststelling in het vonnis niet is te lezen. Ook de in dit onderdeel vervatte klacht dat de Rechtbank in het licht van het rapport van de door Verzicht ingeschakelde experts Nelisse en De Lange met betrekking tot het bedoelde bovenhuis boven een poort haar in 3.2 besproken oordeel nader had moeten motiveren, wordt tevergeefs voorgesteld. De Rechtbank heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk in dit rapport niet gelezen dat de hier bedoelde onroerende zaak, zoals het onderdeel aanvoert, zonder meer, dat wil zeggen zonder daartoe strekkende vergunning, zou kunnen worden gesplitst. Voor het overige mist het onderdeel na het voorgaande zelfstandige betekenis, zodat het tevergeefs wordt voorgesteld. 3.5. Het middel faalt derhalve in al zijn onderdelen, zodat het beroep moet worden verworpen. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep, en veroordeelt Verzicht in de kosten van het geding in cassatie, tot aan dit arrest aan de zijde van de Gemeente begroot op f 632,20 aan verschotten en f 3000 voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst en L. Monné, en door de raadsheer A. Hammerstein uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 november 2001.